建ぺい率とは？計算法や緩和条件など、迷いがちなポイントを詳しく紹介
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住宅を建築、または購入するにあたり、必ず知っておきたいのが「建ぺい率」です。「建ぺい率」とは、その土地の何割を使用して建築物を建てることができるかという面積のこと。
その土地にどのくらいの住宅を建てられるのかが建ぺい率によって左右されますし、すでに住宅が建てられている土地と住宅をセットで購入する場合も、建ぺい率を満たした住宅を購入しなければなりません。
こちらでは、建ぺい率について、また建ぺい率と一緒に定められている「容積率」について詳しくご紹介しています。
建ぺい率の定義
建ぺい率の表し方
建ぺい率は先にご紹介したとおり、土地の何割を使用して建築物を建てることができるかを表したものです。建築面積は「建坪」と呼ばれることもありますが、土地と建物を前植えから見た時の面積になります。
2階建て住宅だと、1階と2階の大きさが異なる建物もありますが、この場合はどちらか面積の大きい方を対象とします。例えば100㎡の土地で建ぺい率が50％の場合は、建坪50㎡の建物を建てられるというわけです。
容積率とは
建ぺい率とセットで定められているのが「容積率」です。容積率は、その土地に建てることができる建築物の「延べ床面積」のこと。2階建て住宅であれば、1階と2階の床面積を合計した面積が容積率となります。
100㎡の土地で建ぺい率が50％、容積率が100％と定められている土地には、建坪50㎡の2階建て住宅で、延べ床面積が100㎡の建物なら建てることができる、というわけですね。
建築できる面積の計算方法
建ぺい率の設定について
建ぺい率は、それぞれの用途地域によってさまざまな割合で指定されています。
詳しくは各行政の都市計画課などで確認することができますが、例えば第1種、第2種低層住居専用地域や、第1種第2種中高層住居専用地域、または工業専用地域の場合、原則として建ぺい率は30〜60％に指定されています。
そして歴史のある地域では、その景観や住環境を維持するために建ぺい率が低く設定される傾向にあります。例えば鎌倉などの風情ある住宅地や田園地域は、建ぺい率が低めに設定されています。
確かにこうした風情のある地域では、建ぺい率が低いことがわかるような、広い土地に住宅が建てられているケースが多いですね。ただし、田園地域においては開発が進むと建ぺい率の改定が行われたりもします。
容積率の設定について
容積率もそれぞれの用途地域に応じて設定されており、50〜1,300％の間で定められます。
ただし、前面の道路の幅が12ｍ未満の場合は、住居系の用途地域であれば道路の幅に0.4を、そそのほかの用途地域であれば道路の幅に0.6をかけた数値を出して、定められた容積率と比較し、小さいほうの数値が適用となります。
建ぺい率が緩和される条件
緩和措置について
それぞれの用途地域において、防火地域内の耐火建築物である場合、原則の建ぺい率にそれぞれ10％の緩和措置が取られます。また、角地であったり、特定行政庁が指定する地域であったりする場合も、同じく10％の緩和措置が取られることがあるでしょう。
建ぺい率の制限がかからない土地
規定の条件を満たした地域には、建ぺい率の制限がかからないものもあります。
例えば、都市計画で定める用途地域が商業地域あるいは近隣商業地域であり、建ぺい率の上限が80％と定められている地域の場合、防火地域内に建築する耐火建築物などに制限はかかりません。
そのほか、派出所や公衆トイレなどの建築物、公園や広場などの建築物で、特定行政庁が安全だと判断した建築物においては、建ぺい率が適用されません。
おわりに
建ぺい率に対して容積率が低いと、2階建ての場合2階部分が小さくなるなどの制限が入ります。建ぺい率は土地に対して大きすぎたり、小さすぎたりしないことが理想的です。
地域によって建ぺい率や容積率の割合はさまざまですが、一戸建ての多く建築されている地域では、土地に対して建ぺい率が50％、容積率が100％という割合が基本だと覚えておくと、実際に土地を購入する際の参考になると思います。
